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中海地产平衡术:要规模也要利润,能否两全其美?

发表时间:2020-03-22

在严格的成本管控下,中海常年保持着高盈利,但保守的调性也令企业错失了不少机会,或许是意识到增长缓慢的问题,这两年中海在颜建国的带领下,积极了起来。今年据中海的发展规划,其2020年不仅要实现4000亿港元的销售目标,同时也要保持30%的毛利率。 不过,在不断增多的地王项目下,要同时维持利润率和规模,对于中海而言具有一定的挑战性。

如果研读中海地产的年报,你会发现这家房企近乎完美,利润率、负债率、增长率都非常稳定,虽然恒大、碧桂园、万科、融创的规模要远比中海地产大,但规模只是从手里流过的钱,而不是赚到手的钱。如果单说赚到手的利润,真正的王者是中海,被业内称之为利润王。

比如,2018年万科规模6069亿元,净利润338亿;恒大规模5513亿元,净利润373亿元;中海地产规模2621亿元,净利润449亿元,也就是说,万科的规模是中海地产的两倍多,但利润却比中海地产少了76亿。2018年、2019年中海地产位列房企第七,并常年稳居TOP10,这个成绩同大多数房企相比已经很优秀,但可能不包括中海自己,中海过去曾是常年的TOP3 。

尽管退出三甲很多年,但中海地产在地产圈的江湖地位难以撼动。不过,过于追求高毛利、对成本近乎严苛的追求,也让企业错失了不少机会。在这个狂飙的时代,慢进等同于倒退。从2017年开始,中海相较之前有所改变,从销售规模到拿地投资都有所提速,2019年中海地产的拿地金额挤进了前五,超过了融创、位列第四,拿地金额超过千亿元。

今年据中海的发展规划,其2020年不仅要实现4000亿港元的销售目标,同时也要保持30%的毛利率。但地王频现与拿地成本上升限价政策下或使盈利承压,在此背景下,中海的规模与利润能否两全其美?

中海地产保守之下的“掉队”

从2011年开始,中海的净负债率就保持在30%左右,2018年的净负债率为33.7%,在机构的2018年龙头房企净负债率对比表中居于最低位。这么低的负债率,放在房企之中简直是一股清流。而在国内各大房企之中,若谈及净利润率,中海是业内的老大哥。

比如,万科常年保持在10-12%左右的利润率;保利这两年扩张速度极快,也导致利润率跌至10%;世茂、绿城做高端产品为主的,利润率能达到20%以上。

中海的高盈利能力与其严格的工程成本控制有关,营销费、管理费等三费开支控制得很好,2011至2015年销售费用率维持在1.5%以内,2017年更是从2016年的4.0%下降0.5個百分點至 3.5%,保持行业最低。

其对利润率的执着,实际上是其早期在香港高价拿地遭遇亚洲金融危机的“后遗症。”彼时因受到1998年亚洲金融危机爆发,香港资本市场一夜入冬,中海地产高价拿的地大幅亏损,曾靠近破产边缘。

一朝被蛇咬,十年怕井绳的中海地产,自此后设置了40%的借贷比例红线,严苛的成本管控让其多年位列利润王的宝座,并保持着低负债。国盛证券指出,2006年至2011年的中海地产,规模曾排名第二,但2012年-2017年间由于人事调整及经营策略等因素,销售大幅放缓,规模被同期碧桂园、恒大、融创等公司反超,排名掉至全国第7。

低调的中海开始追赶

在2017年年初的内部会议上,董事兼主席肖肖大方承认中海的掉队,“2016年已有3家房企销售额超过3000亿元,我们与之相比,确实是落后了,不管是发展节奏还是规模增速。我们历来追求利润为先,不为规模而做大规模,但是没有规模支撑,保持利润增长和领先也是不可能持续的。”

半年后,年满60的肖肖宣布退休,肖肖正式将执行董事兼主席的席位交接给颜建国。

因过于保守的调性,中海往年增速数据并不好看。

申万宏源数据显示,2016、2017这两年,中海以同比增速17%和10%落后于同期板块平均增速的53%和54%,直至2018年才实现合约销售金额同比增长30%至3010亿港元。

2014年到2017年中海业绩同比增长率分别为28%、16.5%和10%,在一个动辄50%、100%增长的这3年房地产跑道上——中海,显然相对落后了。

中海地产并不像其他房企那样热衷追求规模,不过,或许是察觉到中海近几年的增长相较其他民营房企巨头偏缓慢,也曾表态”规模必须服从效益,没有效益的生意我们不做的”中海地产董事局主席颜建国回归后对拿地积极了起来。

2016年底此前曾出走龙湖的颜建国回归中海,并成为中海最新掌门人。在他回归后的两年多时间里,中海似乎呈现出了与之前印象中“保守”不一样的面貌,无论是销售增速、还是融资市场,都较此前积极。

一番发力之下,2018年中海销售增速达到了5年来的新高,接近30%。对于中海自身而言,这是少见的高速增长。虽然颜建国回归中海后,拿地和销售都明显提速,但近两年销售排名并未上升。在投资者交流会上,颜建国将中海2019年的销售目标定在了3500亿港元。

这一目标非常谨慎,但事实上中海已显露排位上升的锋芒。随后2019年一向稳健、低调的中海在露出了凶猛的一面,不仅多次出现在大型土拍现场,拿地规模超过了千亿。

2019年7月15日,久违的北京土拍市场,中海地产以79.4亿拿下丰台造甲村地块,荣升今年总价“地王”;单体竞拍、强大的资金实力,逼退了其他联合体对手。

据统计,在2019年北上广深一线城市的招拍挂市场中,共诞生40幅成交价格在30亿元以上的地块,而中海独揽6块。最终,中海地产略微超过了设定的销售目标,3771亿港元。

中海的投资力度逐年加大。2017年,中海支出的土地出让金总额是1045.1亿元,2018年为1100.9亿元,2019年也超过了千亿。

在2019年3月份,颜建国在明确“净利润为最终目标”的同时,公开表示,为了净利润的持续增长所需的规模增长是必须的。可以看出,多年来对规模并不十分看重的中海,对于未来有了新的打算。据中海的发展规划,其2020年不仅要实现4000亿港元的销售目标,同时也要保持30%的毛利率。

也就是说,中海要在保证利润率的前提下,由规模增长来带动名次提升。

净利润和规模如何两全其美?

中指研究院数据显示,中海地产今年拿地金额超过千亿元,超过融创排在第四名。共新增拿地总价1764亿元,同比增长25%;新增拿地建面1765万平米,同比下降22%。

也就是说,2019年中海地产的拿地均价正在快速上升,相比2018年的6225元/平米上升至10482元/平米,大幅增长了近68%。具体来看,2019年4月中海获取的东莞万江石美社区地块为例,该项目拿地均价达到了11657元/平米,该项目周边售价2万元/平米,拿地成本占到预估未来售价的58%,若加上建安成本,该项目未来利润空间更加有限。

中海地产获取的多块单价地王项目,或对未来高利润率的维持有一定影响。另外高价拿的地,在”房炒不住“的压力下,或不能以较高售价入市,也可能会压缩利润空间。

中海2019年的“高调”,一大核心因素是充裕的、极其低成本的融资。据国盛证券数据,2018年中海的融资利率低至4.3%,在房地产龙头企业中,排名第一。

今年初,中海发起了一笔高达300亿港元的银团贷款,创造了公司史上最大的单笔融资记录。

中海没有对外公布这笔融资的利率,对比此前2017年底公司的180亿港元银团贷款利率1.38%,业内预计其利率也相差不多。值得注意的是,中海地产想要继续维持低负债率基础上的规模扩张,还应该注重项目销售回款,中海地产的经营性活动现金流已经连续三年为净流出。

在不断增多的地王项目下,如果同时维持利润率和规模,对于中海而言具有一定的挑战性。



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