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极其诡异!房价狠凶猛 秒杀北上广 空置率却排名第一!

发表时间:2020-04-02

文/时晨晨

深圳房价凶猛,非常矛盾!

北京和上海,一个政治中心,一个经济中心,深圳在很多方面存在感都比较低。

唯独房价,直接秒杀!

2019年,深圳房价比北京贵2500元,比上海高20%,约是广州两倍,是杭州的两倍多。

12月份,深圳凭一己之力,拉起一线城市房价。统计局数据显示,二手房同比和环比,深圳都是第一,环比大涨1.0%,同比大涨7.8%!

深圳非常神奇,房地产充满矛盾,让人难以理解!

比如,深圳住宅火爆,商业地产却很低迷,空置率一线城市里排名第一,租金下跌持续时间创2008年金融危机来最久!

更奇葩的是,商业地产低迷就算了,但是外资却还在一直爆买,实在匪夷所思!

神奇!住宅火爆 商业地产却很冰冷!

在深圳,房地产就是一个神奇的存在,到处都是传说。

比如,全世界,没有任何一个城市跟深圳一样,有近一半的住宅都是“违法”建筑!

根据官方统计数据,截止2014年年底,深圳市违法建筑37.30万栋,4.28亿平方米。在全市所有违建中,住宅类违建达1.72亿平方米,占总体量的40.08%。

再仔细体会一下,一个国际大都市,一半住宅都“违法”,什么概念!

都知道深圳有城中村,没想到规模这么庞大,生活违法建筑里的人口多达737.87万!这人口规模,抵得上一个国际大都市了。

这些神奇的城中村,直接影响深圳整个城市,甚至珠三角的楼市,万众瞩目,所有人都盯着他们。

2019年9月份,爆出大消息,深圳最著名的城中村白石洲拆迁,网传这里将诞生1878个亿万富翁。

这造富能力,叹为观止!

即便这个数据有点儿夸张,也没人否认深圳房地产的魔幻!

2019年,深圳又出现一个神奇的现象:住宅市场火爆,商业地产冷清,而且外资还忙着抄底!

楼市过了同涨同跌时代,变得越来越复杂,一般人理解不了深圳这一波三折的神奇现象。

先看,住宅火爆和商业地产冷清这个矛盾现象!

四大一线城市,只有深圳房价一枝独秀!

2019年底,深圳政策放松,楼市又火爆了一把,最后一周竟然爆出了6个日光盘。

一般来说,住宅市场火爆,意味着经济向好,经济好了,商业活动也活跃,写字楼需求也很强。

深圳很神奇,不一样!

深圳写字楼的空置率,一路飙升。

据第一太平戴维斯数据,深圳甲级写字楼空置率,一季度环比上升0.2个百分点至18.2%,二季度同比上升2.5个百分点至18.9%,三季度同比上升4.8个百分点至22.4%。

2019年全年,深圳甲级写字楼空置率同比增长6.33个百分点,飙升至22.04%,四个一线城市中排名第一。

从价格来看,深圳写字楼市场更冷清!

据世邦魏理仕数据,2018年三季度,深圳优质写字楼租金见顶,达到212.6元/平米/月,随后一路下跌,都不带反弹的:

2019年初跌至211.7元,一季度末跌至210.6元,二季度末跌至207.9元,三季度末跌至204.5元,四季度末跌至201.2元。

深圳优质写字楼租金连续下跌五个季度,这种情况,只有2008年金融危机的时候出现过!

住宅火爆,写字楼冰冷,深圳地产的确很奇葩!

(数据来源:世邦魏理仕 制图:叶檀财经)

更奇葩的是,写字楼市场冷清,大宗交易又很火爆!

据戴德梁行报告,深圳已成为中国房地产大宗投资的重要目的地之一,占全国总交易量近五分之一,2019年累计成交31宗,成交额达507亿元,同比增长77%,创下历史新高。

其中,写字楼是整个深圳大宗交易最受欢迎的标的,占比从2017年的37%迅速攀升到2019年的76%。

为什么说这种情况很奇葩?

按照“正常”的逻辑,市场冷的时候,应该卖出啊,哪有伸手接飞刀的呢?

更何况,大家都知道,房地产市场,买涨不买跌

神奇!商业地产冰冷 外资还忙着抄底!

商业地产冷清,“正常”的市场应该什么样?

看个例子:罗湖某中心B座,开盘后一直门可罗雀,一年只卖了8套,它们那129套办公产品,需要十几年才能卖完!

深圳出现这神奇的一幕,怎么理解呢?

这个问题的关键是,谁在买。答案是:外资。

2019年,中国商业地产,最大的特征就是,外资大肆在一线城市扫货。

据世邦魏理仕报告,2019年深圳商业地产,按投资金额计算,外资买家占比高达22%。

北京更典型,外资大宗交易额占比达到31%,首次在各类买家中居首,2018年这个数字约为20%。

知道他们的身份,单从交易层面,就很容易理解,为啥市场很冷,大宗交易却很火爆了。

想想股市,市场下跌或低迷的时候,散户抛售或观望的时候,是不是经常见到外资来抄底?

在看看深圳商业地产,“国速”中心这种面对“散户”的产品,就是很难卖,但是整栋整栋的商业地产,不愁卖。

再想想股市,外资抄底的时候,都买哪些股票?优质大白马。商业地产也一样,外资抄底的都是优质标的,也不买垃圾资产。

外资不买垃圾股,同理,它们也不买三四五六线小城市的商业地产。

更关键的是,跟股票不一样,外资抄底商业地产后,可以直接接手运营管理,化腐朽为神奇。

都知道国内卖住宅赚钱,没几个开发商会运营商业地产,通常都是好好的一手牌给打烂了,外资看着都心痛。

外资不是散户,不会追涨杀跌,他们的投资策略就是,长期投资,房地产领域的投资更是这样,投资时间一般为5年至7年,有的甚至以10年为单位计算时间。

当下深圳经济有点儿低迷?对,没否认,也知道深圳中小企业确实很困难。

当下深圳商业住宅行情不好?对,也没否认,深圳互联网金融行业确实萎缩的厉害。

那为什么还买?看重的是未来!未来10年,有几个城市会比深圳更有前景?!

神奇!最后时刻 绝地大逆转!

从一个小渔村,一跃成为国际性大都市。深圳,从一开始,就自带神奇属性。

2019年前三季度,深圳经济增速仅为6.6%,相较于上半年7.4%的增速,大幅下跌0.8个百分点。

根据绝对值计算,第三季度深圳经济增长仅为0.52%;根据可比价计算,第三季度经济增速也才5.15%,创多年新低!

深圳经济三季度突然失速,让人大跌眼镜!

2018年,就没完成经济增长目标,2019年三季度,离全年经济增长目标还差一大截,经济又突然失速,深圳非常难看!

接下来,神奇的事情发生了!

1月8日,深圳领导透露,2019年经济增长7%左右,总规模超过2.6万亿,提前完成“十三五”规划目标任务。

这就意味着,最后时刻,深圳经济大逆转,第四季度经济增速估计能达到8%。

从三季度的5%到四季度的8%,这是一个巨大的跨越,深圳究竟施了什么魔法呢?

还是依靠基建和房地产,否则短期间内,谁都无力回天!

基建不用多说,主要就是发改委批复了一些重大交通强国项目,重点来看看深圳神奇的房地产!

(数据来源:统计局 制图:叶檀财经)

整个2019年,四个一线城市中,房价唯一坚挺的就是深圳,北京、上海、广州都不同程度的下跌。

2019年末,深圳率先行动,楼市放松政策,立马点燃市场,房价又来一波涨势!

结果就是,时隔四年,深圳房价重回第一!

数据宝《2019年320城房价排行榜》数据显示:

2019年深圳二手房房价全年上涨8.65%,均价65516元/平米;北京二手房房价下跌0.56%,均价63052元/平米;上海二手房房价上涨4.57%,均价54467元/平米。

铁打的龙头流水的城市,过去10年,房价榜首之争非常激烈!

2008年至2009年,上海房价第一,均价差不多1.4-1.8万;2010年至2011年,温州第一,房价翻番至3万;2012年至2014年,北京房价第一;2015年,深圳房价大涨,排名第一;2016年,又是北京第一。

2019年,大战尘埃落定,深圳赢了,优势还很明显!惊不惊喜?意不意外?

如此奇葩 深圳的底气在哪里?

深圳很奇葩,特立独行,全国独一无二。

历次房地产调控,都是它打响放松的第一枪,底气在哪里?

很简单,深圳有实力,真的不依赖土地财政,不怕别人说三道四。

即便2019年卖地收入增长了50%多,也一共才681亿,在9大国家中心城市中垫底。

啥都算上,深圳土地财政依赖度也才12.7%,排名全国倒数第一。

再追问一步,为啥深圳可以不依靠土地财政呢?对比一下就知道了。

不否认,深圳当地中小企业活力很旺盛,也不否认深圳经济总量非常大。问题是,广州也不差啊,为啥广州非常依赖土地财政呢?

政策定位不同:广州是广东省会,深圳是经济特区、计划单列市。

作为省会,广州必须肩负起全省的发展责任,还得照顾其他落后的省内城市,所以广州的财政收入必须分出来。

先上交中央财政,再上交省里,最后剩下的才是广州市自己的。这七七八八的一上交,自己顶多剩下25%。

深圳呢?属于计划单列市,名义上深圳财政收入只上交中央就行了,完全不用考虑省里,现在每年给个两三百亿,完全出于“义气”。

广东省财政收入,一半都是广州贡献的,接下来是东莞和佛山,没有深圳的影子。

现在理解,为啥有些城市总是向上面要政策,要级别了吧,影响的都是钱袋子。

所以,虽然经济总量差不多,深圳2.6万亿,广州2.4万亿,但是深圳一般预算收入差不多是广州的2倍!

手里有钱才能从容淡定,返璞归真啊!

房住不炒,因城施策,深圳就敢直击核心:严厉打击炒房,保障居民居住需求。

先是,严厉打击炒房,比如有些小区串通好涨价,绝对不能容忍,全部干掉。

再是,保障居民居住需求。

放松房地产投资,的确会刺激房价,但是增加了房子供应,最终还是为了保障居民居住需求。

商业地产不景气,立马出台商改租文件,虽然表面上刺激了商业地产,但是没有改变土地性质,最终还是为了保障居民居住需求。

很多地方,在财政和舆论的压力之下,很多政策都“变形”了,只有深圳敢直击根本。

现在,深圳买房和卖房的人群,差不多一半都是为了“换房”,改善居住条件,而不是投资,更不是为了短期炒房!

这就是深圳的底气,也是外资长期看好深圳的最大理由!

深圳很奇葩,楼市很矛盾,但核心就一个,直接根本,有恃无恐!



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