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首发丨正式赴美敲钟,IPO的蛋壳公寓能为住房租赁市场带来什么?

发表时间:2020-04-07

北京时间2020年1月17日,蛋壳公寓正式赴美上市,于纽交所正式敲钟。

1月8日,蛋壳公寓更新赴美招股书,发行区间设定为14.5美元到16.5美元之间,拟发售1060万股美国存托股票(ADS)。按IPO发行价区间的上限计算,蛋壳公寓将通过此次IPO交易筹集最多2.01亿美元资金。

根据招股书披露,截至2019年11月30日,蛋壳公寓已进入全国13个一线、新一线城市,管理的公寓数量为432,690间,与成立的第一年相比,增长了178倍。艾瑞咨询的报告显示,蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位,且房间数增长最快,增速居行业第一。来自业内三份权威刊物--迈点研究院、克而瑞和睿和的报告显示,蛋壳公寓在中国所有共享居住平台中的品牌影响力居于首位。

财务数据上,2019年前三季度,蛋壳公寓实现营业收入49.997亿元,去年同期为16.73亿元,同比增长198.85%,净亏损25.16亿元,经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币。

亏损是事实,但上市也是箭在弦上。

从青客公寓到蛋壳公寓,登陆资本险滩的长租公寓企业似乎只能负重前行,蛋壳公寓为何敢于迎难而上?通过仔细研究,其上市背后有着多方利好支撑。

1. 我国长租公寓市场潜力巨大,但截至目前已开发的市场空间有限,增量市场仍有待挖掘,需要具备完善服务属性的平台充当拓展增量、规范市场运行的排头兵;

2. 随着平台规模的扩大,蛋壳积累了大量的租户资源,这意味着为租户提供增值服务所带来的利润空间将会跟着水涨船高;

3,科技应用带来的数据化整合能力,以及颠覆传统模式的运营规则,将为蛋壳这样的平台带来资源整合的最大化利用,供给端和需求端的黄金分割点具备长尾的盈利能力。

有前景的市场,需要高质量的玩家入局

得益于共享经济、网络消费、消费升级及消费者对长租接受程度的不断提高,长租公寓平台在中国迅速普及。蛋壳公寓的招股书中有一组数据:截至2018年12月31日,我国提供标准化改造、装修和服务的长租公寓平台市场占比仅占中国所有住宅租赁业态规模的2%;而在美国和日本,由机构运营并提供服务的租赁公寓的比例分别为57%和80%。预计未来10年(至2030年)我国公寓市场会有2.7亿的租赁人口,租赁市场的规模会达到4.6万亿,接近5万亿。

这无疑意味着中国的长租公寓服务平台和市场具备巨大的发展潜力。

典型的租房者每天在家的时间超过10个小时,在此期间,他们可能对各种各样的服务存在需求,包括清洁、维修和保养、洗衣、搬迁、送餐、智能家居和网上保险等。艾瑞咨询的数据显示,2018年,以上服务在中国的市场规模接近2.4万亿元人民币。

增值服务的市场阀门已经开启,这是出租服务以外的机会。

根据招股书,蛋壳公寓聚焦的就是有租房需求的年轻用户,通过创新的“新租赁”模式,即集中化地运营由房东托管的公寓,将其出租给租客;对公寓进行标准化的设计、装修和配置,并提供高品质的一站式服务;没有实体店面,业务流程在线化,使房东和租客都能获得流畅的服务体验。

这离不开科技驱动对蛋壳业务带来的长尾效应。蛋壳公寓没有一家线下门店,可以说,科技的理念贯穿了业务全流程,包括进入新市场,大数据规划,收房,装修,租房等过程均由科技赋能,所有业务线上化,形成大数据,指导和帮助租赁业务的开展。

数据、技术和公寓网络是蛋壳发展生态系统的基础,三点成面,将生态系统中的关键利益相关者——业主、居民和第三方服务提供商联系在一起。这些利益相关者之间的相互作用形成了一个良性循环,给每个人都带来了利益,同时也让蛋壳公寓成为一个需求聚集地。

之所以能达到以上效果,少不了“蛋壳大脑”。

招股书介绍显示,蛋壳拥有大量日常运营产生的内部数据、第三方来源的租赁市场相关数据和人口统计数据。这些数据经过清理、结构化、加密处理后,集中存储在数据仓库中,从而支持数据分析和数据挖掘。为了规范整个流程,使业务流程更高效、更明智地进行决策,蛋壳开发了人工智能决策引擎“Danke Brain(蛋壳大脑)”,利用蛋壳大脑,可以提高数据推送能力的效率及准确性,进一步实现平台运营的降本增效。

上市后的蛋壳,将如何巩固现在、布局未来?

根据蛋壳公寓的招股书显示,蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元;而2019年仅前9个月营收就达到近50亿元,上年同期为16.73亿元。季度数据显示,蛋壳的营收在过去一年多的时间呈现高速增长趋势,在2019年三季度单季超过20亿元人民币,同比增长接近160%。可见随着房屋数量的猛增,其营收规模也是水涨船高。

虽然运营等多项业务数据亮眼,但蛋壳公寓仍处于亏损状态也是一个不争的事实,尚未盈利的原因是其持续高速增长。

而一直以来,新经济公司都容易面临这样的难题:产业发展速度太快,概念多创新,很难在历史中找到可比标的;现阶段盈利性弱,但变化极大,财务报表上的资产很难真实反应实际情况;现金流情况也难以预测。对于目前处于亏损状态的互联网公司,传统的DCF(现金流折现)和相对估值法都无法合理运用。

他们有一个拐点。

原国泰君安证券研究所首席策略分析师乔永远认为:“由于成长中的互联网公司的盈利性比较低,导致市盈率往往显得极其高。互联网企业的增长往往存在一个拐点,在拐点之后,企业的业绩增速可能会呈现100%以上甚至几倍、几十倍的增加。

因此对于成长中的新经济公司,首先要确保单位经济模型能跑通,再确保单位经济模型的盈利乘以规模,覆盖掉固定成本,公司才能走向盈利。而在盈利拐点来临后,伴随规模的稳定,利润率的升高,企业业绩迎来光明。

蛋壳的模型正是这种逻辑的典型代表——在蛋壳的单间模型中,每间房子的出租是追求盈利的。当单间盈利覆盖装修改造的折旧摊销、渠道成本、服务成本等等,再减掉长租公寓特有的空置率,利润就出来了

蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖曾在采访中表示:“房屋租赁产业是一个非常重的行业,保证业主的收益、家装和其他入住服务,都需要资金的投入。但是重行业也会建构起自己的护城河,后来者难以快速超越。”

蛋壳公寓的“护城河”正显现在招股书的数据中:招股书披露,自2015年成立之后起,蛋壳经历了一轮快速增长。从2015年12月31日运营的2434间公寓,到截至2019年11月30日,管理的公寓数量为432,690间,四年多的时间增长178倍。公司业务运营范围亦覆盖了全国十三个一、二线城市。

蛋壳公寓规模效应以及成本控制能力也正在逐步改善其盈利能力,比如,蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间,下降到2019年前9个月的平均10,404元/间,投入回本周期为12到20个月。

而蛋壳公寓对产品、服务的深入洞察,也是保证其持续快速发展的源动力。

蛋壳公寓的房源均经过统一管理、升级改造,宜居且不失风格。从市场情况上来看,装修时尚、强调社区文化、管理更人性化的长租公寓,的确受到了90后为主的租客群体追捧。招股书显示,截止2019年6月30日,蛋壳公寓的房东续签率高达80%,为行业最高水平。同时,在租客方面,租客入住率为89%,续租率超过了51%,均居于行业首位。其中,74%的被访用户对蛋壳公寓给予积极正面的评价。

增长空间雏形已经成熟,相对充足的资金支持也能让蛋壳在上市之后能在各大的空间内大展拳脚。

结语

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。

蛋壳的上市路引来了多方讨论,业内人士针对长租公寓平台上市的评价褒贬不一,好坏参半。观点的提出没有高下之分,市场轨迹的规律性将会让企业进行自我体检,但对于长租公寓平台来说,上市远远不是终点,而是对运营模式的二次考察,能否借助高效的运营机制深抓用户需求,用成绩适应资本市场的考验,才是未来的终点,这是处于长租公寓平台的必经之路,如今,路已在脚下,走下去才能遇见下个路口的风景。

蛋壳是,其他亦然。



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